ITBI: o que muda com a decisão do STF para holdings e imobiliárias
O STF decidiu que empresas com atividade preponderantemente imobiliária, como holdings patrimoniais e imobiliárias, não precisam pagar ITBI ao receber imóveis dos sócios para formar o capital social. A desoneração tem limites, mas destrava um ponto que gerava cobrança e disputa com as prefeituras há anos.
O que o STF decidiu sobre o ITBI
Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, por 8 votos a 2, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108). Ficou definido que a imunidade do ITBI na integralização de capital com bens imóveis é incondicionada: ela independe do ramo da empresa que recebe os imóveis. Na prática, uma holding ou uma imobiliária passa a ter o mesmo tratamento de qualquer outra companhia nessa operação.
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência de imóveis. A Constituição já afastava esse imposto quando o sócio transfere um imóvel para integralizar o capital de uma empresa, mas abria uma exceção para quem tem atividade imobiliária. Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, de que essa exceção vale apenas para operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão ou extinção), e não para a integralização de capital. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Por ter repercussão geral, a decisão deve ser seguida por juízes e tribunais de todo o país.
| Operação | Antes | Depois da decisão |
|---|---|---|
| Imóvel integralizado ao capital de empresa de outro ramo | Sem ITBI até o valor do capital | Sem mudança |
| Imóvel integralizado ao capital de holding ou imobiliária | Prefeituras cobravam ITBI | Sem ITBI até o valor do capital |
| Parcela do imóvel destinada à reserva de capital (excedente) | Paga ITBI | Continua pagando |
| Fusão, incorporação, cisão ou extinção com empresa imobiliária | Paga ITBI | Continua pagando |
| Operação simulada ou fraudulenta | Sujeita a cobrança | Prefeitura pode cobrar, mediante provas |
A quem a decisão sobre o ITBI interessa
O maior impacto é sobre as holdings patrimoniais, empresas criadas para reunir e administrar o patrimônio de uma família e organizar a sucessão. Como a holding costuma viver do aluguel dos imóveis que recebe, as prefeituras a enquadravam na exceção do setor imobiliário e cobravam o ITBI logo na entrada dos bens. Segundo estimativas citadas no julgamento, há mais de 100 mil holdings patrimoniais no país. Com a decisão, ficou mais seguro transferir imóveis para esse tipo de estrutura, um passo comum no planejamento sucessório.
O limite: a imunidade vale só até o valor do capital
A decisão não é uma dispensa geral de ITBI. A imunidade alcança apenas a parcela do imóvel destinada a integralizar o capital social. O que passar disso, destinado à chamada reserva de capital, continua sujeito ao imposto, conforme o STF já havia definido no Tema 796. Um exemplo: se o capital a integralizar é de R$ 500 mil e o imóvel vale R$ 1,2 milhão, os R$ 700 mil de diferença não formam capital e podem ser tributados.
Há ainda um ponto sensível sobre o valor do imóvel. A lei permite transferi-lo pelo valor declarado no Imposto de Renda ou pelo de mercado, mas valores muito abaixo do mercado podem ser lidos como subavaliação pela prefeitura, que pode reavaliar o bem. E, se o sócio transfere o imóvel por valor acima do que consta na declaração, a diferença vira ganho de capital tributável pelo IR. Ou seja, mal planejada, a operação pode gerar dois impostos de uma vez.
Quem já pagou ITBI pode pedir o dinheiro de volta?
Em tese, sim, mas não de forma automática. Quem pagou o imposto ao transferir imóveis para uma holding ou imobiliária tem, em regra, cinco anos a contar do pagamento para pedir a restituição, por via administrativa (junto à prefeitura) ou judicial. A análise é caso a caso, com mais chance para quem transferiu o imóvel pelo valor exato do capital integralizado e próximo ao de mercado. Vale um alerta: o STF ainda pode modular os efeitos da decisão, ou seja, limitar quem tem direito à restituição, caso os municípios recorram. Essa definição pode levar cerca de um ano, então muitas vezes a orientação é aguardar antes de agir.
Cuidados ao montar uma holding com imóveis
A decisão remove um obstáculo, mas não dispensa planejamento. Entre os cuidados apontados por especialistas:
- registrar no contrato social um valor para o imóvel igual ao capital que ele integraliza, sem destinar parte à reserva de capital;
- evitar valores muito distantes do de mercado, que podem ser interpretados como subavaliação;
- manter matrículas e certidões atualizadas e, se a prefeitura contestar, apresentar laudo de avaliação;
- calcular o efeito no Imposto de Renda do sócio antes de definir o valor da transferência;
- lembrar que fusões, incorporações, cisões e extinções envolvendo empresas imobiliárias continuam sujeitas ao ITBI.
Como a Ável ajuda no planejamento patrimonial
Estruturar uma holding e organizar a sucessão envolve direito, contabilidade e, principalmente, uma visão integrada do patrimônio. É aí que um planejamento bem feito evita que uma economia de imposto em um ponto vire um custo maior em outro. Se você está pensando em organizar o patrimônio da família, converse com um especialista da Ável para desenhar a estrutura adequada ao seu caso, ao lado da sua assessoria jurídica.
Perguntas frequentes sobre o ITBI
O que é o ITBI?
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono, por exemplo em uma compra e venda. A alíquota varia conforme o município.
O que o STF decidiu sobre o ITBI?
Que a imunidade do ITBI na integralização de capital com imóveis é incondicionada: vale também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária, como holdings e imobiliárias. A decisão tem repercussão geral e deve ser seguida em todo o país.
Holding imobiliária paga ITBI ao receber imóveis dos sócios?
Pela decisão do STF, não paga sobre a parcela destinada a integralizar o capital social, independentemente de a atividade ser imobiliária. O valor que exceder o capital, porém, continua sujeito ao imposto.
A imunidade do ITBI vale para qualquer valor do imóvel?
Não. A imunidade alcança apenas o valor que forma o capital social. A diferença destinada à reserva de capital segue tributada, e valores muito abaixo do de mercado podem ser questionados pela prefeitura.
Fusões e incorporações com empresas imobiliárias também ficam livres do ITBI?
Não. A exceção do setor imobiliário continua valendo para operações de reorganização societária, como fusão, incorporação, cisão e extinção. Nesses casos, quando a empresa tem atividade imobiliária, o ITBI segue devido.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
Em geral, há prazo de cinco anos a contar do pagamento para pedir a restituição, por via administrativa ou judicial, com análise caso a caso. Como o STF ainda pode modular os efeitos da decisão, muitas vezes a orientação é aguardar antes de agir.
Montar uma holding dispensa cuidados por causa da decisão?
Não. A decisão remove um obstáculo, mas a estruturação exige atenção ao valor atribuído aos imóveis, ao efeito no IR do sócio e à documentação, de preferência com apoio jurídico e de planejamento.
Conteúdo informativo e educativo, sem caráter de recomendação de investimento ou de orientação jurídica ou tributária. A estruturação de holdings e o planejamento sucessório devem ser conduzidos com assessoria jurídica e contábil, pois cada caso tem particularidades. A decisão do STF ainda pode ter seus efeitos modulados. A Ável é uma assessoria de investimentos credenciada à XP Investimentos.
