Reforma Tributária e aluguel por temporada: O que muda para quem aluga via Airbnb ou Booking?

A Reforma Tributária já começou a impactar o mercado de aluguel por temporada, especialmente para quem anuncia em plataformas como Airbnb e Booking.

Com a nova legislação, muitos contratos de locação com menos de 90 dias passam a se enquadrar como serviços de hospedagem, o que altera completamente a forma de tributação.

Por isso, neste artigo, você vai entender como essas mudanças afetam proprietários, investidores e anfitriões, e como se adaptar com inteligência fiscal.

Como a Reforma Tributária impacta o aluguel por temporada?

A principal alteração trazida pela Reforma é o novo enquadramento das locações por temporada como serviços de hospedagem, em situações específicas. Isso significa que, em vez de serem tratadas apenas como rendimentos de aluguel, determinadas operações passam a ser vistas como prestação de serviço, o que atrai novos impostos e regras.

Esse novo tratamento se aplica principalmente quando há uma atuação profissionalizada, ou seja, quando o proprietário ou gestor oferece serviços típicos de hospedagem. Entre os principais estão:

• Limpeza frequente entre estadias
• Troca de enxoval e roupas de cama
• Check-in e check-out organizados
• Atendimento ativo aos hóspedes
• Gestão constante do imóvel

Esses elementos tornam a locação semelhante a uma operação hoteleira e, assim, se justifica a incidência de tributos voltados ao consumo e à prestação de serviços.

O que são IBS e CBS na Reforma Tributária?

A Reforma Tributária cria dois novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Ao contrário do Imposto de Renda, que incide sobre o lucro, esses novos tributos incidem diretamente sobre a receita bruta da atividade. Ou seja, sobre o valor total recebido, independentemente do lucro obtido.

A cobrança terá início gradual em 2026, mas o impacto já merece atenção desde agora. A soma de IBS e CBS poderá variar conforme o modelo de operação, mas estima-se que a carga conjunta possa ultrapassar 20% em alguns casos.

Quem paga IBS e CBS no aluguel por temporada?

Nem todos que alugam imóveis por temporada serão impactados imediatamente. A nova tributação mira perfis mais profissionalizados ou com maior volume de receita. Por isso, veja como isso se aplica:

Se você é pessoa física, poderá se enquadrar na nova regra se tiver mais de três imóveis alugados e gerar uma receita anual superior a R$ 240 mil. Mas mesmo quem aluga apenas um imóvel pode ser afetado, caso a renda anual ultrapasse R$ 288 mil com locações.

Além disso, a prestação de serviços típicos de hospedagem, como limpeza, recepção e troca de enxoval, também pode caracterizar a atividade como serviço, mesmo com volume menor de imóveis ou receita.

Outro critério importante é a organização da atividade: se ela for contínua, sistematizada e com foco em rendimento, pode ser considerada profissional, mesmo sem CNPJ formal.

Nesse cenário, a tributação pode envolver:

• Imposto de Renda, com alíquotas de até 27,5%
• IBS e CBS, com alíquotas somadas que podem variar conforme o modelo adotado e eventuais créditos fiscais

Quem continua pagando apenas Imposto de Renda no aluguel por temporada?

Por outro lado, quem atua de maneira mais simples e informal pode continuar apenas com a tributação tradicional via IR.

Esse é o caso de pessoas físicas que possuem até três imóveis alugados, com receita anual de até R$ 240 mil, e que não oferecem serviços típicos de hospedagem. Ou seja, o imóvel é entregue limpo, mas sem trocas de enxoval, recepção ativa ou gestão profissionalizada.

Além disso, se a locação for eventual — sem recorrência ou organização empresarial —, a Receita tende a interpretar como uma renda passiva, sujeita apenas ao carnê-leão mensal e ajuste anual.

Pessoa Física ou Jurídica: o que vale mais a pena?

Para entender o impacto prático, vamos imaginar um imóvel alugado por R$ 10 mil por mês, totalizando R$ 120 mil ao ano.

Se operado como pessoa física, e atendendo aos critérios que caracterizam atividade profissional, a carga tributária pode chegar a até 44%, somando IR, IBS e CBS. Enquanto isso, como pessoa jurídica, especialmente via lucro presumido, a carga pode cair para cerca de 27%, dependendo da estrutura adotada e dos créditos fiscais aplicáveis.

Assim, essa diferença faz com que muitos investidores e proprietários considerem abrir uma empresa ou holding patrimonial para gerir os imóveis de forma mais eficiente do ponto de vista tributário. A estruturação adequada pode trazer:

• Previsibilidade fiscal
• Redução da carga tributária
• Facilidade na sucessão patrimonial
• Melhor gestão do negócio imobiliário

Conclusão: prepare-se para a nova realidade tributária

A Reforma Tributária no aluguel por temporada traz mais do que simplificação: ela redefine o que é locação e o que é hospedagem, porque afeta diretamente quem trabalha com imóveis em plataformas digitais.

Se você atua nesse mercado, é hora de revisar sua estrutura fiscal, entender seu enquadramento e buscar orientação para evitar surpresas. Além disso, a decisão entre continuar como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica pode ter impacto direto em toda a sua rentabilidade.

Quer entender como a Reforma Tributária afeta seu caso no todo? Por isso, acompanhe o nosso episódio do ÁvelCast com a especialista em Wealth Planning da XP Investimentos, Dandara Piani, sobre o assunto.

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