IFIX dispara no 3º trimestre e avança 15% no ano: por que o rali dos FIIs?

O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) voltou aos holofotes ao registrar uma sequência positiva: subiu no terceiro trimestre seguido, alta de 3,25%, e já acumula cerca de 15% de valorização em 2025. Assim, é um desempenho chama atenção num cenário ainda desafiador para a economia.

Mas o que impulsiona essa retomada e quais riscos ficam no radar? Por isso, neste artigo, vamos explicar os motivos do rali, os segmentos mais favorecidos e os desafios que ainda podem frear o avanço dos FIIs.

O que é o IFIX e por que importa?

O IFIX é o principal índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3, considerando tanto a variação das cotas quanto os proventos distribuídos pelos FIIs.

Por isso, ele funciona como referência para investidores avaliarem o desempenho da classe de ativos imobiliários frente a outras alternativas de renda variável ou fixa.

Alta do IFIX no 3º trimestre: sinais de recuperação

O IFIX registrou alta consecutiva no terceiro trimestre, alinhando-se ao movimento de reavaliação das expectativas sobre juros e ao retorno de apetite ao risco entre investidores.

No acumulado de 2025, o IFIX já soma cerca de +15% de valorização, resultado expressivo diante do contexto econômico desafiador. Assim, esse desempenho é explicado por uma combinação de fatores:

• Recuperação no mercado imobiliário, com destaque para fundos de lajes corporativas e logística, que têm mostrado resiliência.
• Cenário macroeconômico mais estável, com inflação sob maior controle;
• Expectativa de queda gradual dos juros, o que aumenta a atratividade dos FIIs frente à renda fixa;

Esse desempenho reflete uma combinação de fatores macroeconômicos, expectativa de estabilização da taxa de juros e recuperação geral no mercado de ativos imobiliários.

Fatores que impulsionam o rali dos FIIs

Cenário de juros mais favorável

Com estimativas de que o ciclo de alta da Selic estaria se aproximando de um limite, investidores começam a precificar uma reversão ou suavização da alta de juros. Por isso, se reduz o prêmio de risco exigido sobre os FIIs e se incentiva entrada de capital no setor.

Reavaliação de riscos excessivos

Muitos FIIs, especialmente os mais descontados, passaram por momentaneamente depreciações exageradas. Conforme a curva de juros estabiliza e as expectativas de inflação se contêm, há espaço para correção de preço desses ativos.

Atratividade de dividend yields

Os FIIs continuam sendo vistos como alternativas interessantes para renda passiva. Assim, em um ambiente de juros ainda elevados, quem busca retorno costuma olhar com mais atenção para ativos com fluxo recorrente de distribuição.

Composição e qualidade dos ativos

Fundos de tijolo bem localizados, com boa diversificação e locatários sólidos tendem a se sair melhor no momento. Porém, os FIIs muito dependentes de crédito ou com alta exposição a risco de vacância ficam mais vulneráveis.

Desafios e riscos a considerar

• Volatilidade da curva de juros: qualquer surpresa macroeconômica pode alterar expectativas adotadas pelos investidores.
• Risco de liquidez: alguns FIIs menores ou com baixa negociação podem ter dificuldade em ofertar cotas rapidamente.
• Exposição ao crédito: fundos de papel ou com FIIs de rendimento vinculados a recebíveis podem sofrer em cenários mais adversos.
• Desalinhamento regulatório / tributário: mudanças na legislação de fundos ou tributação podem impactar o setor.

O que esperar para o restante de 2025?

Se o rali estiver sustentado por fundamentos, como juros mais estáveis, crescimento doméstico e controle inflacionário, os FIIs ainda contam com fôlego, porque mantém a valorização moderada.

Mas, será fundamental que os investidores permaneçam seletivos: priorizar ativos com boa governança, portfólios resilientes e fluxo de caixa previsível pode fazer a diferença.

A recuperação recente do IFIX e o avanço de 15% no ano refletem a reentrada de confiança no mercado imobiliário, porque as expectativas mais positivas para a taxa de juros e realinhamento das avaliações de risco.

Para quem investe em FIIs, o momento exige cautela e análise criteriosa, mas sem perder as oportunidades de alocação inteligente.

Fonte: Valor Investe